Låna pengar till tomt - hur fungerar det?

Tänk på detta innan du lånar till tomten  

Innan du bestämmer dig för vilket typ av lån du vill ansöka om är det bra att fundera på vad du vill göra med tomten. Om du tar ett tomtlån och ett tillhörande byggnadslån behöver du ge mycket information till banken om vad, hur och när du vill bygga på tomten.  

Inför att du ansöker om ett tomtlån är det viktigt att du kollar om det finns bygglov och om tomten är inkluderad i en detaljplan. Det kan påverka tomtens värde och om banken kommer att vilja låna ut till dig.     

Du behöver också ha koll på tomtens zonindelning innan du ansöker om lån, det påverkar vad du kan och får göra med tomten.  

Du kan ta ett tomtlån utan att ha en färdig plan för att bygga på den men det är mycket svårare och det är inte säkert att en bank vill ge dig ett sånt lån. Om banken ändå godkänner ett lån kan det vara med kravet att du måste ha en större kontantinsats, en högre ränta på lånet och en kortare tid att betala tillbaka lånet. 

Vet du inte vad du vill göra med tomten eller inte har all information kan ett privatlån vara ett bättre alternativ.   

Tomtlån och byggnadslån 

Du kan komma överens med en bank om att få låna pengar till tomt och kostnader för bygget av ett hus. Det kräver att bygget följer en plan som du och banken gemensamt kommer fram till. När huset sen står klart kan lånet efter en värdering läggas om till ett bolån. Kom ihåg att du kan låna 85 % av en fastighets värde, minst 15 % måste vara kontantinsats, det gäller också om tomtlån och bygglån läggs om till ett bolån.   

Privatlån för lån till tomt 

Ett alternativ är att ta ett privatlån för att köpa tomt, på samma sätt som du kan ta privatlån för andra saker. Normalt är gränsen för privatlån i Sverige ca 600 000 kr.  

Är ni två personer kan ni alltså låna upp till 1 200 000 kr. 

Att tänka på vid tomtköp - checklista  

Innan du bestämmer dig för att köpa en tomt ställ dig dessa frågor: 

• Har tomten bygglov? 

• Finns det en detaljplan för tomten? 

• Hur ser zonindelningen ut? 

• Vilka förutsättningar har tomten? Hur ser till exempel vatten- och eltillförseln ut? 

• Vad vill du använda tomten till? 

  När du har bestämt dig för att köpa tomten:   

• Ansök om en lagfart för tomten. 

• Ansök om ett pantbrev. 

• Ansök om lånelöfte. 

• Banken, tillsammans med en mäklare, värderar tomten. 

 För att kunna bygga på tomten ser processen ut så här: 

• Ansök om ett byggnadskreditiv med en byggplan. 

• Skaffa entreprenörskontrakt, dubbelkolla entreprenörerna med banken. 

• Se till att ha ett beviljat bygglån. 

• Banken godkänner byggnadskreditivet. 

• Under bygget skickar du in fakturor löpande till banken, när de godkänts betalas de av från byggnadskrediten. 

• När bygget är klart och slutvärderat kan byggnadskreditivet omvandlas till ett traditionellt bolån. 

Läs även: Vad kostar det att bygga hus?  

Vad är skillnaden mellan tomtlån och byggnadslån?  

Tomtlån är ett lån som du tar för att köpa själva tomten. Det kan kombineras med ett byggnadslån för att finansiera ett husbygge på tomten.    

Byggnadslån, eller byggnadskreditiv, är något du kan ansöka om för att bygga nytt, bygga ut eller bygga om ett äldre hus. Det är en typ av kredit som du kan använda under byggets gång. När du får en faktura skickar du in den till banken och får hjälp att betala byggkostnaderna. När bygget är klart kan krediten omvandlas till ett vanligt bolån. 

Du kommer behöva skicka in ett underlag till banken med en byggplan som visar vad du planerar att göra under byggnationen och vad det kommer att kosta.  

Räkna på lån till tomt - exempelberäkning    

Markens pris: 500 000 kr 

Kostnad för bygget: 2 000 000 kr 

Totalt lånebehov: 2 500 000 kr 


Lån: 2 125 000 kr  
(Om din bank går med maxbeloppet för lånet, 85 %)  

Din kontantinsats på 15 %: 375 000 kr    

Lagfart: 1.5% av tomtens pris + 825 kr i fast avgift: 
500 000 × 0.015 + 825 = 8 325 kr  

Pantbrev: 2% av det belopp som saknar pantbrev: 
2 125 000 × 0.02 = 42 500 kr  

Kostnader som tillkommer under processen

• Uppläggningsavgift/handläggningsavgift från banken 

• Fastighetsvärdering 

• Besiktningsavgifter 

• Ränta på amorteringen (ofta högre än ett vanligt bolån) 

Banken har rätt att ha en kontrollant som håller koll på byggprocessen, den kostnaden behöver du i så fall stå för.  

Använd Zmartas lånekalkylator för att jämföra lån och räntor. 

Månadskostnader för lån till tomt 

Du kan amortera med rak amortering eller annuitet:  

Med rak amortering betalar du av samma belopp på lånet varje månad men månadskostnaderna minskar med tiden eftersom din skuld minskar, vilket gör att räntekostnaden blir mindre.  

Med annuitet vet du vad du kommer betala varje månad men det skiljer sig hur stor del av lånet som betalas av, beroende på hur stor del som består av ränta.  

Om vi antar att räntan på lånet är 4 % och lånet har en återbetalningstid/löptid på 30 år skulle månadskostnaden kunna se ut så här:  

Läs även: Beräkna ränta och amortering.   

Får man låna till flera tomter?  

Ja, du får låna till flera tomter. Banken kommer vilja veta vad du planerar att göra med tomterna. Om du planerar att bygga på tomterna kan det vara lättare att få lån än om du planerar att köpa tomterna som en investering och sedan sälja dem vidare. 

Fler tomter innebär större kostnader, det betyder att banken har större krav på att du som lånar har en bra ekonomi och kan betala tillbaka lånen du tar för tomterna.  

Viktigt att komma ihåg är kontantinsatsen på minst 15 % som du behöver betala för varje tomt om du lånar med en byggnadskredit.    

Kan man ta bolån för tomtköp?  

Nej, du kan inte ta ett bolån för att köpa en tomt. I bolån ingår bostaden som en säkerhet, eller garanti, för banken om du inte skulle betala tillbaka lånet. När du lånar till en tomt kan du inte lämna tomten som en säkerhet.

Däremot kan du ta ett byggnadslån och använda tomten som en säkerhet innan huset du planerar att bygga är på plats. Då kan du tillsammans med banken lägga om byggnadslånet till ett bolån. Kom ihåg att det inte automatiskt övergår till ett bolån när huset är klart, det är upp till banken.  

Privatlån är lån som du kan ta utan säkerhet. Det innebär ofta att räntorna är högre, men det är ett alternativ om du vill köpa en tomt. 

Utöka bolånet för att köpa tomt 

Du kan inte ta ut ett bolån för att köpa en tomt, däremot är det möjligt att utöka bolånet, alltså låna mer på det bolån du redan har. Tänk då på att:  

• Maxgränsen för bolån är 85 % av värdet. Om du redan är nära det taket kan det vara svårt att låna till en tomt. 

• Ett utökat bolån kan påverka amorteringen för din bostad. 

• Tomten kan läggas till som säkerhet på bolånet. 

• Om din bostad är högt belånad kan du behöva lägga in en större kontantinsats för tomten. 

Risker och nackdelar med att ta tomtlån   

Det finns flera risker med att ta tomtlån, bland annat eftersom du inte vet vad som kan hända under byggnadstiden. Tomtens värde kan ändras. Ändrat värde och räntehöjningar påverkar lånet. Mycket kan hända som hindrar att bygget blir klart i tid.

Kom ihåg att budgetera för oförutsedda utgifter inför att du ska låna till en tomt, till exempel om bygget blir försenat. Läs också på om tomten innan du köper den; om den inte har tillgång till vatten, avlopp eller el kan det innebära stora kostnader att fixa det. 

Tomtlån är dyrare än bolån, särskilt om du inte har bygglov, till exempel för att:    

• Du får inte ränteavdrag som för vanliga bolån. 

• Räntan är ofta högre för tomtlån än för bolån.  

• Utan bygglov kan långivaren kräva högre kontantinsats från dig. 

• Problem att få bygglov kan göra att bygget drar ut på tiden. 

Problem som kan dyka upp om bygget drar ut på tiden: 

• Värdet av tomten kan minska med tiden. 

• Du betalar för något du ännu inte använder, det kan innebära dubbla bostadskostnader. 

• Fastighetsskatten är ofta högre för en obebyggd tomt än en bebyggd. 

• Kommunen kan ställa krav eller kräva utgifter. 

• För vissa tomter kan det krävas att bygget startar inom en viss tid för att bygglovet ska gälla. 

• Bygget kan bli dyrare än du planerat beroende på inflation och stigande materialpriser. 

• Om det är tänkt att du ska tjäna pengar på bygget när det är klart kan en fördröjning innebära att du förlorar intäkter du annars skulle haft. 
  

Kommunicera med banken och läs på

För att förtydliga: det svårt att få ett tomtlån om du inte planerar att bygga på tomten. Vill du bygga är det viktigt att du har en bra byggplan som du kan presentera för banken. Var noga med att ha en bra kommunikation med banken, tänk på att det är en risk för dem att ge dig tomtlån och byggnadskreditiv.  

En bra idé kan vara att ha en lite pessimistisk inställning till din byggprocess. Räkna med att saker kan ta längre tid och kosta mer än du planerat för. Det är en risk att ta ett tomtlån och byggnadslån, om bygget drar ut på tiden kan du få stora problem. Det bästa rådet vi kan ge är att läsa på så mycket du kan och fråga experter om du får problem med till exempel bygglov.